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房住不炒!房产投资团队打理好每一套二手房,让客户住得更好

财经新闻网 2019-11-13 13:00:04

有许多人一听到别人买房子、卖房子,就把这种正常的交易行为与“炒房”划上等号。对于依托房子来创业的草根来说,怎么可能炒房呢?他们所做的一切工作,只是为了让客户住得更好,适应消费升级的潮流;房子是用来住的,不是拿来炒的,这是大势所趋,谁也不能逆势而行。

前不久,南京房咖荟商学院创始人、彩虹公寓创始人、房产投资实战教练徐敬廷(静听老师)在社群上,与自己的粉丝互动时,回顾了自己自2014年以来与房子结缘的创业之路。

徐敬廷是山东威海人,2014年,来到南京打拼时,发现职场白领普遍存在的租房难、租到漂亮的好房子难的痛点,就进入了长租公寓这一领域,当起了传说中的二房东。周星驰的电影《功夫》,里面有一个人物,就是包租婆,即二房东。

很多人都幻想过上包租婆、包租公的生活,每天就是收收租,喝喝茶,逛逛街,挺清闲的。实际上,做起长租公寓来,涉及到很多事情,倘若规模过小的话,没有效益;规模过大的话,必须靠团队来运作。

房咖荟团队

二房东是房产投资的一项重要内容,主要业务是房屋的承租及转租。具体地说,要把房东的房子长期包租下来,房东给予适当的优惠价,这样做的好处来,房东不必经常更换租客,房屋也得到了很好的保养和维护。

比如,二房东以每月2000元的优惠价把一套房子租过来,租期为5年以上,然后投入两三万元的真金白银,进行装修升级,把不太好看的房子装修得高大上,然后以每月4000元到4500元的价格对外出租(散租、短租)。扣除装修成本、空档期成本和团队运营维护的成本,大约每月有1000元左右的利润。

房咖荟团队在研究市场

在北上广深等城市,做长租公寓的公司有很多,但有许多公司都亏了本,最终是曲终人散。要赚到这个利润,真的不容易,一是与房东谈判的环节、装修升级的环节和对外转租的环节、运营维护的环节,都是技术活,需要洞察相关人员的需求,并不折不扣地加以满足,还要做好成本核算及管控等工作。

目前,房咖荟团队的长租公寓主要分布在南京的雨花台区软件大道、建邺区的江心洲和油坊桥等地,便于统一管理。这些区域的高收入白领、名企高管比较多,他们平时工作非常忙碌,对租住房子的质量和品味要求较高,而房东们在房子的装修升级上不够专业,有的又不愿投入几万元进行档次较高的装修,房咖荟团队正好填补了这方面的空白。

拿装修房子的成本来说,同样的装修水准,房咖荟只需花两三万元即可搞定,而房东可能需要五六万元甚至更多,原因很简单,房咖荟团队同时装修多套房子,与装修公司、材料供应商有较大的议价权,而房东只装修一套房子,当然要多花钱。

除了做长租公寓,房咖荟团队还从事老破小学区房的装修代卖。那些房子,在装修升级前,很难卖掉,或者很难以比较理想的价格卖掉。房咖荟团队接手后,每套房子要投入十几万元到20余万元的资金,进行别具匠心的设计和装修,配备全套的家具和电器,就连墙上的装饰画、桌上的装饰花,都配好了,让看房者眼前一亮。更为重要的是,房咖荟团队把老破小房子的空间利用到极致,布局也做了调整,如开放式厨房,增加一个卫生间、一个厅或者一个房间。

这不是普普通通、技术含量低的装修,而是注入了设计灵感,让房子变得更漂亮、更适用,从惨不忍睹上升为高大上,拥有五星级品味。这样焕然一新、化腐朽为神奇的房子推向市场,在同类的依旧处于老破小状态的房子中,就非常具有竞争力。由于房子的价值大幅度增加了,价格随之上涨。房咖荟团队赚的是买入与卖出之间的差价。打个比方,红薯堆在地头,不值钱,无人问津;专业人士大量收购,运到城里,然后分类,用礼品盒进行包装,塑造出全新的品牌,或者加工成开袋即食的薯条、薯片等,价格翻了好几倍。你能说,这些专业人士是炒红薯吗?

房咖荟团队所做的一切事情,都是盘活存量二手房(大多是无人问津),让房东和租客、买方和卖方都很满意,也解决了装修公司里一部分农民工的就业问题。房咖荟团队成员所赚到的,是让房子价值增加之后所产生的合理报酬,也可以说是规模效益。

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